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小田原市「新たな許可制度」について

先週の火曜日(16日)に開催された、小田原市による「新たな許可制度」にかかる説明会に参加してきました。
今回で2回目かと思ったら、関係団体用のものは3回目だったようです。
実は、関係団体用と言っておきながら、全国宅地建物取引協会(全宅)さんだけ、前の週に声が掛かっていたようです。
よって、全宅さんで第2回の説明会に参加されている方と、ほかの団体から参加されている方とでは、説明の内容が簡略化されているようで、不公平を感じました。
確かに、説明会に行ったとしても、その場で質問も難しいですし、市役所から提出されているレジュメも、概要部分のみで詳細なことはあまり書かれていません。
ただ、一般的な業務を行う上ではそれで十分だと思うのですが、一般的ではないケースも調整区域内の開発行為なので意外とあります。
私個人的には、大きな改正点だけを説明し、あとは個別対応でいいと思うのですが、一部の団体の方々はそうではないようです。
これ以上は、愚痴になりますので控えますが、2月に行われた説明会と今回の説明会で、大きく変わった点が2つありました。
一つは、緑住タイプ(現在の優良田園開発)で、新たな開発道路の築造を認めないことになっていましたが、近隣に配慮した道路であれば新設できることになりました。
二つ目は、今回の新たな制度の施行日ですが、当初は平成29年11月30日を予定ししていましたが、1年の周知期間を設け、平成30年11月30日施行とする案になりました。
新たな開発道路の設置に関しては当然のことだと思いますが、許可制度の施行日については、今後もいろいろありそうです。
なぜなら、現在の許可制度(既存宅地に関して)は平成29年11月29日をもって廃止の予定ですが、じつは新たな許可制度の施行日までというのが本当のようです。
よって、このまま新たな許可制度の施行日が、1年と言わず、最終的には3年とか5年先とかになった場合は、何のために既存宅地制度を廃止して、優良田園住宅型開発を導入したのかわからなくなりそうですね。
今後も、住民説明会等が開催されるようですので、ご興味のある方や親が調整区域に土地を持たれている方は、ぜひ参加してみてください。

所有権移転登記

人生で初の所有権移転登記を近日行う予定です。
なぜ初かというと、司法書士に頼まずに私が申請するからです。
登記申請自体は、司法書士等の資格を思った方に依頼しなくても本人でできるのですが、手続きに不備があった場合が面倒なのと、金融機関が絡んでいる登記の場合は金融機関が嫌がるので、本人申請は基本的には行いません。
しかし、今回の移転登記には抵当権の抹消などもなく、移転を受ける側の方も借入等を行わないので、申請書の登記の目的が「所有権移転」のみなので、やってみることにしました。
自分でやれば登録免許税だけで済みますからね。
しかし、いざ準備を進めてみると、現在の不動産登記法になってから申請書を作成するのは初めてなので(学生時代に司法書士試験を受験したので、勉強中は申請書をよく作成しましたが・・・)、申請書の書式や添付書類等、確認しながらやらなければならないことが多く、最後は法務局の登記相談で確認してきました。
普段何気なく決済時に見ている書類ですが、実はいろいろなことが記載されていることに改めて気づかされました。
さあ、無事に登記申請をし完了するかは・・・ご想像にお任せします。

小田原市開発許可制度について

明日の夜に、2月に開催された小田原市による新たな開発許可制度に関する説明会が、再度協議した結果を元に開催されます。
一番の問題点は、神奈川県内で黙認されている、市街化調整区域内の既存宅地制度を廃止・見直すことによる弊害ですが、確かに周知期間としては過去2度延長していることを考えると、十分な期間はとっているのかもしれませんが、期間はとっていても地権者に周知できているかというとそうではないのが現実です。
ただ、いつまでも延期するわけにはいかないために、今回改めて新たな許可制度を設けるようですが、果たして現行許可制度からトラブルなく移行できる内容なのかどうか、明日の説明会の内容を注視したいと思います。
明日の内容は、後日改めてご報告させていただければと思います。

ありがとうございました

今週末は、ミラスマイルガーデン扇町現地販売会に多数のご来場いただきありがとうございました。
昨日は、あいにくの天気でしたが、本日は天候も回復し、近くの白山中学校では運動会も開催されておりました。
その影響かわかりませんが、物件の前を通る多くの方々に「何坪?」・「何区画?」・「建売?」等、様々なご質問をいただきました。
造成工事が終わっておりませんが、なんとなくの形は見えているので、おおよそ土地の形は想像がつくようになっております。
建築条件付きでの販売ですので、今後は設計士を交えたプランも含め、色々とお問い合わせに対応できればと思っております。
当社で建築中の建物も、まもなく引渡しの物件や、これから着工するものもありますので、お気軽にご相談いただければと思います。
順次、造成状況や販売状況もUPできればと思いますので、引き続きよろしくお願い致します。

新規分譲情報

予てよりお知らせしてきましたが、ポスティング広告が配布されますので、発表いたします。
新規分譲地は、小田原市扇町3丁目で販売します「ミラスマイルガーデン扇町」です。
今週末現地販売会を開催いたしますが、このページを見ている方にこっそり先行で販売図面を添付しますので、クリックしてみてください。

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最寄駅は井細田駅になりますが、足柄駅も8分と2路線2駅利用可能な立地となっております。
敷地面積も各区画約47坪と広めになっておりますので、2台駐車スペースを確保しても十分建築スペースはあります。
今回の分譲地も当社の建築条件付き分譲地となっております。ご要望にあわせて設計士と作り上げる自由設計となっております。
全体的なご予算と相談の上、打ち合わせさせていただければと思います。
まだ工事中ではございますが、ぜひこの機会にご検討いただければと思います。

改めまして

4月の営業も今日で終了。
今月も多数のお問い合わせありがとうございました。
先月までに続き、今月も売主物件を複数ご成約いただきありがとうございました。
さて、先日もお知らせいたしましたが、明日5/1から5/7までGW休暇とさせていただきます。
GW期間中に物件をお探しの方には、お電話でのお問い合わせには対応できませんのでご不便をおかけいたしますが、メールでのお問い合わせには対応させていただきますので(若干返信に時間がかかるかもしれませんが・・・)、物件資料の請求や測量図等をご要望の際には、お手数ではございますが、メールにてご請求いただけますようお願いいたします。
休み明けには、新規分譲情報をUPできる・・・かもしれません。

少し早いですが・・・・

4月もあっという間に後半を迎えております。
気が付くと、何も書き込みをしていなかったことに気がつき焦っています。
正直、この1週間で引渡しが5件有り、今月はその段取りに追われておりました。
引渡しの段取りといえば、銀行での住宅ローンの承認から、金銭消費貸借契約、そして残金決済が買主さん側ですが、売主側も、本人の都合、借り入れが残っていれば抵当権抹消の準備等、様々です。
何よりも、平日の午前中に取引をするため、全員の日程調整が一番苦労します。共有での売却や購入の場合は、原則全員立会ですので、共有者が複数いる場合は、調整に苦労します。
また、買主さんはほとんどの方がお仕事されている方が多いですが、売主さんも現役で働かれている方もいらっしゃるので、それぞれお仕事の調整も大変なようです。
そんな調整をやっていたのでバタバタした4月でした。
さて、4月の終わり29日より、長い方は9連休のGWに突入します。
弊社も、じつはお休みをいただきます。
5/1~5/7の1週間お休みさせていただきます。
その間、売主物件等のお問い合わせはメールにて対応させていただきます。
また、休み明けには・・・新規分譲地販売会を予定しております。
少しの間お待ちください。

地価公示

先日、公示価格が公表されました。
神奈川県西部に関しては、引き続き下落傾向が続いているようですが、実勢売買価格の方が低い地域も出ているように感じます。
本日より、新年度がスタートとなり、各市区町村でも固定資産の名寄台帳の閲覧が始まると思います。
基本的には、固定資産税の見直しは3年に1度ですので、評価替え年度でなければ変わらないのですが、毎年下落している割には、3年ごとの下落率が小幅なのはなぜでしょう・
やはら、少しでも評価額を高くしておけば、固定資産税・都市計画税を多く徴収できると考えているからなのでしょうか?
所有する物件を売却する際には、評価が高ければ高く売れると思われる方も多いのですが、実際売買するときの価格は、全く違っております。
固定資産税もそうですが、相続税の時には路線価が使われます。こちらも実勢相場とはだいぶ違う結果となっていることが多いです。
3大都市圏等は、逆に相場の方が高い地域がほとんどかもしれませんが、この辺の地域格差の埋め方も、これからの課題なのかもしれませんね。

3月も終了

おかげさまで、3月も無事最終日を迎えることができました。
先月に引き続き、今月も多数のご成約を頂きありがとうございました。
現在、当社で販売している分譲地は、小田原市小八幡・小田原市蓮正寺・南足柄市関本の3現場となっております。
各分譲地の販売状況については、HP内の各分譲地のページをご確認いただければと思います。
4月も新規分譲情報を提供できるようにしたいと思います。

とにかく、2月・3月で売主物件を多数ご成約いただきましたし、他の仲介物件も売れているようです。
何となく、一時期に比べ消費者の方の購入マインドが上向いてきたのかなぁと期待しております。

これから、東京オリンピックまでは様々な業界で忙しくなるのでしょうが、一時的なもので終わらないことを祈りたいと思います。

構造見学会

春のお彼岸真っ最中の3連休ですが、この連休を使って当社施工の建物構造見学会を開催しております。
昨年より販売している、ミラスマイルガーデン小八幡分譲地内で、当社初のZEH対応住宅を建築しております。
省エネルギー性能をうたう建築が多くなってきましたが、当社でもお客様の声により対応住宅を施工しております。
完成現場見学では見れない、断熱材の充填状況や制振フレームなど、今しか見れない部分を、施主様のご協力のもと見学会会場として使用させていただいております。
もし、この見学会の期間中に都合が付かない方は、個別にご連絡いただければご案内させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

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